La banca sabrá en julio si devuelve las cláusulas suelo desde 2009 ó 2013

Artículo que me da pie para hablar de una situación que estoy viendo con relativa frecuencia en la actualidad.

La situación es la siguiente. El cliente de una entidad financiera que tiene contratada con ésta la hipoteca de su vivienda, recibe una llamada del director de la oficina para hacerle una oferta que no podrá rechazar.

La oferta consiste en reconvertir su hipoteca a tipo variable y con suelo en una hipoteca a tipo fijo. El tipo fijo puede llegar a ser incluso inferior al suelo de su hipoteca actual.

El negocio parece redondo e incluso a veces se endulza la oferta advirtiendo que es exclusiva para los mejores clientes de la entidad. Es habitual que se tome la decisión sin pensarlo. Y hay varias cosas a tener en cuenta.

Cláusula Suelo. La oferta está vinculada a que renunciemos a reclamar ningún importe por la cláusula suelo que tengamos en nuestra hipoteca actual. Y podemos estar renunciando a importes interesantes.

Sistema Francés. Este sistema de amortización hace que la mayoría de intereses se paguen al principio de la vida de la hipoteca. Es decir, estamos aceptando pagar un interés más alto ahora que es cuando se pagan más intereses por si más adelante –que es cuando menos intereses pagaremos– suben los tipos. Visto así no parece tan buen negocio.

Amortización anticipada. El dicho ‘la banca siempre gana’, a lo que se refiere en realidad es a que la banca no toma riesgos. No especula. Y si hace un tipo de cambio fijo en una hipoteca cuando el coste del dinero para el banco es variable, es seguro que habrá cubierto el riesgo de que suban más adelante los tipos de interés mediante la contratación de algún derivado como un swap.

Mediante el swap, el tipo de interés de la hipoteca se convierte en variable para el banco, de manera que si los tipos de interés bajan, el banco pagará el exceso que cobra del cliente y si los tipos de interés suben, cobrará la parte que no está cobrando del cliente.

En otras palabras, si tenemos una hipoteca a tipo fijo al 2,25% y el tipo de interés variable está en el 1%, el banco pagará un 1,25% por el swap y así lo que gana el banco al final es un 1%.

Si los tipos suben al 4%, el banco cobrará 1,75% del swap y así acabará ganando un 4% (2,25% del cliente + 1,75% del swap) y será como si el tipo fuera variable.

¿Y eso nos afecta en algo a nosotros? Pues si. Porque deshacer un contrato de swap puede llegar a ser muy caro dependiendo de lo que hayan hecho los tipos de interés.

Y llegado el momento de cancelar total o parcialmente el préstamo, podemos llegar a tener que pagar de nuestro bolsillo el coste que represente para el banco deshacer el swap. Y puede ser mucho dinero.

Claro, que también podría ser al contrario y el banco cobre mucho dinero por deshacer el swap.

Pero algo me dice que por un lado ese dinero difícilmente llegará al bolsillo del cliente a menos que éste esté muy bien asesorado y por otro, será bueno revisar con detenimiento las condiciones del cambio de hipoteca para evitar sorpresas más adelante.