Qué dice Solvia sobre el precio en el mercado de la vivienda

Me llamó mucho la atención este artículo aparecido en ‘El País’, que nos traslada la opinión de Solvia sobre la evolución que se espera del mercado de la vivienda para el año 2016.

Yo he querido ir un poco más allá y reflexionar sobre la evolución de los precios. Algo que preocupa a todo aquel que quiera comprar.

Los Precios en el mercado de la vivienda

Y lo vamos a hacer analizando la evolución futura de tres factores que son determinantes para la evolución del precio de ese piso o casa que queremos comprar. O vender.

La inflación

La inflación afectará al precio de los pisos de la misma manera que afectará todo lo demás.

Es por ello que es una afectación relativamente neutra que va en consonancia con lo que sube –o últimamente baja– el coste de la vida. En realidad nos deja casi igual y los que de verdad importan son los otros dos factores.

El precio de cualquier cosa tiene dos componentes. Uno objetivo –el valor de la cosa– y otro subjetivo y que tiene que ver más con el interés –o la necesidad– que tiene el vendedor por vender y el comprador por comprar.

Los tipos de interés

Quedaos con la idea que el precio de los activos, incluyendo las viviendas, se comporta al revés que el tipo de interés. Si éste baja, el precio sube y al revés.

He rescatado, de este otro artículo de cinco días, un gráfico con la evolución de los precios de la vivienda (gris) y le he superpuesto la evolución del Mibor/Euribor (azul). Y vemos como el precio de la vivienda en España se disparó a medida que iban bajando los tipos de interés. Hasta aquí la evolución normal.

Sin embargo, vemos también que hay periodos (1999) en los que el tipo de interés sube un poco, pero los precios también siguen subiendo.

Esto se debe en parte a que el efecto no se produce de forma automática, sino que tarda un poco. Pero sobre todo se debe al tercer factor en discordia.

La confianza del mercado

Para cuando los tipos de interés quisieron subir, ya se había instalado en el corazón de la gente la idea de que comprar una vivienda era el mejor negocio del mundo. Que los precios siempre suben y que el que no compra es poco menos que tonto del bote. ¿Os suena?

Y esa confianza se queda ahí hasta que –como en el cuento del rey desnudo– alguien se apercibe de que esos precios son insostenibles. Y entonces se produce el efecto contrario.

Los precios caen más allá de lo que debería ser el valor real del activo. Y bajar los tipos de interés solo consiguen frenar parcialmente la caída.

Esta es mi interpretación del gráfico, y me encantará conocer vuestro punto de vista.

¿Pero entonces qué va a pasar en un futuro? Pues no sé que ocurrirá con el tercer factor, la confianza del mercado, pero si que tengo claro por donde evolucionará el segundo.

Más que nada porque no es que los tipos de interés puedan llegar a subir. Es que subirán y por tanto la parte del precio más objetiva bajará. ¿Se compensará con la mejora de la confianza?