Estaba yo tan tranquilo y tan a gusto con el “success story” del mes pasado –en el que hablábamos de las cosas que teníamos que tener en cuenta a la hora de analizar si era mejor comprar o alquilar– cuando me llama Rodrigo, un amigo de toda la vida y me hace la pregunta del millón.
¿Y cómo podemos saber cuanto subirá nuestro piso con el paso de los años?
Buena pregunta porque una cosa es lo que tenga que pasar con el mercado de la vivienda a largo plazo y otra muy distinta lo que acabe pasando con nuestro piso. Vayamos por partes.
El mercado de la vivienda
La lógica nos dice que si la gente acaba dedicando –a largo plazo– una proporción similar de su sueldo a la compra de la vivienda, pues los precios de los pisos de han de mover de manera acorde a como lo hagan los ingresos.
Es decir, que los precios de los pisos deberían –siempre pensando en el largo plazo– moverse más o menos en consonancia con la inflación.
Y digo más o menos porque esta afirmación permite matices. Pero vamos que cuando evaluamos la disyuntiva de comprar o alquilar un piso, deberíamos esperar que su precio subiera con el resto de precios. Pero lo cierto es que no y veremos por qué.
El precio de nuestro piso
La evolución del precio de la vivienda nos habla del largo plazo. Nos explica hacia donde tenderán los precios en el largo plazo. Pero por el camino, habrá momentos en los que los precios suban mucho más que la inflación.
Y de la misma manera, para que en el largo plazo sean similares a la inflación, tiene que haber momentos en los que suban mucho menos. Solo puede haber valores por encima de la media si también hay valores por debajo.
Como aquel ejercicio que hacíamos en el colegio en que calculábamos la estatura media de la clase. Solo podía haber alumnos más altos de la media si había otros más bajos que los compensasen. Pues esto igual.
Así que si nosotros hemos comprado el piso, cuando el precio había subido ya más que la inflación, pues su precio subirá menos que si lo hubiéramos comprado antes de esa subida.
Dicho de otra manera, el momento en que compremos va a influir, y mucho, en que el precio de nuestro piso suba en adelante tanto como el coste de la vida, suba más que el coste de la vida, suba menos o incluso llegue a bajar. Dependerá de que compremos cuando los pisos estén caros o cuando estén baratos.
Por poner un ejemplo, para quienes compraron en Barcelona a 6.000 €/m2, el precio de su piso es ahora la mitad del que pagaron en su momento. Y posiblemente tardarán muchos años para tan solo recuperar aquel precio.
Pero la pregunta que todos os hacéis es, ¿Qué pasará en el futuro con el precio de los pisos que se están vendiendo ahora? Pues alguna clave dábamos aquí.
Y un problema adicional
Pero no solo tenemos el problema de comprar cuando los precios son elevados por la situación del mercado. Además cada piso tiene unas características singulares. Incluso en el mismo bloque, no es lo mismo un entresuelo que un sexto, las distribuciones, etc.
Es decir, no es solo que sepamos si el momento de mercado es de precios altos o bajos, es que ni siquiera sabemos si nosotros estamos comprando de verdad a precio de mercado en ese momento. No tenemos con qué comparar.
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